湖南日报全媒体记者 刘乐

推窗见绿，在自家小花园里养养花草，阳光透过落地玻璃映亮客厅……梦想中的场景，正随着第四代住宅的兴起而照进现实。全国多地开发商试水这一革新性居住模式，试图通过“垂直绿化”等场景重新定义城市住宅的标准。

第四代住宅究竟是营销包装的噱头，还是未来好房子的样本？


(资料图片仅供参考)

房企探路：从概念照进现实

第四代住宅，又称为庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑。它不再是传统意义上的“钢筋水泥盒子”，而是将庭院、绿化与高层建筑相结合，通过空中花园、垂直绿化等技术，让每家每户拥有一个或多个私属的户外空间。

与前三代住宅（茅草房、砖瓦房、电梯房）相比，其最显著的特征在于“空中庭院”成为标配，不仅可以种花种草，甚至能植树成景，成为家庭生活的自然延伸。

在湖南，已有多家房企布局这一领域。

在长沙市开福区福元中路，某项目的119平方米户型可享有7至8平方米的空中花园，其中80%为赠送面积，实际得房率超过95%。位于大泽湖片区的某纯改善型住宅项目，240平方米户型配备约45平方米、挑高6.8米的空中庭院；170平方米、188平方米户型的庭院面积也达到了26至27平方米，均为全赠送。

长沙会展片区某代表性项目采用东西向庭院设计，并已申请国家专利，奇数层庭院连接餐厅，偶数层连接客厅，在增强空间互动性的同时保障住户隐私。其市场表现从2025年三季度克而瑞长沙房企销售榜单可见，以8.01亿元成交额位列雨花区第三，套均约500万元；两年半内成交额已突破50亿元。

第四代住宅作为一种新兴模式，仍处于“摸着石头过河”的探索阶段。目前，国内尚未出台统一的技术规范，各地在执行标准上存在明显差异。

以花园的产权为例，部分地区仅将20%的花园面积计入产权，其余作为赠送，但随之而来的维护责任划分、物业费用计算等问题仍有待明确。此外，由于建筑结构与绿化的复杂性，相应成本必定水涨船高。

购房者观望：平衡“生态溢价”与实用功能

越来越多的第四代住宅项目从图纸走向现实，市场反应逐渐显现。

在长沙，一个第四代住宅小区自去年12月起陆续交付。小区内可以看到迎宾水景、阳光草坪与南北贯通的生态轴共同构成的立体绿化体系。部分楼栋的架空层被改造为阅读区、共享会客厅及老年康体区，试图将“森林花园”建筑理念贯穿社区规划。

挑高5.8米的错层空中花园令人眼前一亮，覆土层厚达50厘米，滴灌系统与排水通道已预先铺设，业主入住后可自主种植绿植。

已购房的业主小冉表示，自己非常喜欢“推开窗的绿意”，看中的正是这片“自留地”。即便项目公摊面积超过20%，但因花园赠送比例高，一万元出头的单价也可以接受。

从实际价格看，第四代住宅存在一定的“生态溢价”。如会展片区、大泽湖区域的项目，单价处于1.4万至1.8万元区间，普遍高于同地段普通住宅。这些项目的客群相对集中，以改善型及高端客户为主，对通勤依赖度较低，更倾向于选择新区——因空中花园为开放式设计，需要规避市中心扬尘的影响，还要满足建筑限高等相关要求。

湖南省建筑科学研究院有限责任公司建筑一院院长肖经龙告诉记者，对许多购房者而言，第四代住宅意味着生活品质的提升。花园不仅是种植的空间，更是家庭活动的延伸，孩子多了片自然乐园，老人多了处养心之地。植被系统还能调节微气候，实现隔热保温、降尘减噪，满足了许多中国人内心对田园生活的向往。

但也有购房者持谨慎的观望态度，今年重金购置学区房的张女士坦言：“花园虽好，但孩子上学才是刚需。毕竟大多数时间在工作，真正享受花园的时光屈指可数。”

业内人士指出，第四代住宅目前主要吸引改善型客户，如何平衡“生态溢价”与实用功能，仍是开发商需破解的课题。

行业内卷：政策推动与市场博弈

今年5月，国家标准《住宅项目规范》正式实施，明确提出安全、舒适、绿色、智慧的住宅建设目标，对层高、隔声等作出强制规定。

国家标准提升，为第四代住宅提供了发展契机。济南等地已调整容积率计算规则，对符合要求的空中花园给予容积率优惠，释放政策支持信号。

市场下行压力之下，开发商或通过第四代住宅来突围。长沙某项目引入名贵树种打造“五重园林景观”，也有项目推出全屋智能化装修，反映出行业正从“拼规模”转向“拼品质”。一位业内人士指出，“内卷”之下，产品力成为竞争核心，而第四代住宅正是对“人本需求”的回归。

撇去对第四代住宅的美好滤镜，还有多重挑战摆在面前。比如，空中花园的长期维护可能推高物业费，过度设计易导致实用性不足，植物打理、邻里隐私等存在隐忧。消费者从传统改善型住宅转向接受第四代产品，观念转变还有很长的路要走。

尽管挑战不少，部分房企仍持续看好该品类前景，持续在省内加码布局。据悉，相关企业正计划在河西等片区继续落子同类项目。

当前，国家积极倡导以“好房子”建设为导向。在此趋势下，省内也积极引导房企从片面追求“高得房率”，转向更加注重项目的整体品质与可持续发展。或许，这些将为第四代住宅的发展带来新生机。

作者：刘乐

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来源：湖南日报·新湖南客户端

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